נדל"ן · · 6 דקות קריאה
מבחן לחץ למשכנתא: מה קורה לתקציב שלכם אם הריבית זזה
מבחן לחץ למשכנתא שעושים על הנייר בחצי שעה: מה קורה להחזר ולמה שנשאר פנוי בחודש אם הריבית עולה בנקודת אחוז או בשתיים, ואיפה התקציב מחזיק.
עשר בלילה. הילדים ישנים, והטלפון מאיר עם כותרת על החלטת הריבית. אתם קוראים אותה פעמיים, מנסים לחשב בראש כמה זה אומר על ההחזר, מתבלבלים בין המסלולים, ומניחים את הטלפון בלי שום מסקנה. רק עם בטן מכווצת.
התחושה שנשארת היא שזה עניין של מזל. אם הריבית תהיה טובה אליכם, החודש יחזיק. אם לא, לא. ומכאן שתי דרכים מוכרות: לעקוב אחרי כל פרשן ותחזית, או להפך, לא להסתכל בכלל עד שהשינוי מופיע בדף הבנק.
יש בכם צד שרוצה ביטחון, לדעת שהבית מחזיק, ויש צד שלא רוצה לראות את התרחיש הרע כתוב על דף: "אם נחשב את זה, זה כאילו אנחנו מזמינים את זה". שני הצדדים האלה צודקים. הרצון בשקט הוא צורך אמיתי, רק שהשקט של אי-הידיעה נגמר בכל פעם שמגיעה כותרת. המאמר הזה מציע שקט מסוג אחר: כזה שלא תלוי בכותרת הבאה.
למה מעקב אחרי תחזיות ריבית לא מרגיע
אם המעקב אחרי התחזיות לא הרגיע, זה לא בגללכם. תחזית ריבית לא משנה אף שורה בתקציב שלכם. היא יכולה להיות נכונה או לא נכונה, והיא תתחלף בשבוע הבא בתחזית אחרת. משק בית לא שולט בריבית, ואין לו דרך לדעת לאן היא תלך. מה שכן בשליטתכם הוא התגובה: מה אתם עושים בכל כיוון שהיא הולכת.
ביום אישור המשכנתא הבנק בחן את יכולת ההחזר שלכם, מול ההכנסות וההוצאות של אז. מאז אולי נולדו ילדים, השתנו משכורות, נוספה הוצאה קבועה או ירדה אחת. אף אחד לא בודק בשבילכם את התקציב של היום מול ריבית אחרת.
לפי בנק ישראל, ריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% וריבית הפריים על 4.75% (ספטמבר 2026); כדאי לבדוק את הנתון העדכני באתר בנק ישראל. מבחן לחץ ביתי לא מנחש מה יקרה לנתון הזה. הוא שואל שאלה אחת: אם הריבית במסלולים המשתנים הייתה גבוהה יותר בנקודת אחוז אחת או בשתיים, מה היה ההחזר, ומה היה נשאר לחודש? ריבית יכולה לזוז לשני הכיוונים. המבחן בודק רק את הכיוון שהיה מכביד, כי לכיוון השני לא צריך תוכנית.
מבחן לחץ ביתי: שני תרחישים על דף אחד
תרחיש ריבית אחד ותרחיש מדד אחד, כתובים על דף, ולידם שם הקטגוריה שממנה יבוא ההפרש. בלי לנחש את הריבית הבאה, בלי לפתוח כותרות כל ערב, ובלי לשנות שום דבר במשכנתא עצמה. חצי שעה פעם בחצי שנה, ושקט שלא תלוי באף פרשן.
תרחיש ריבית על המשכנתא שלכם, מהדוח ועד הקטגוריה
הדוגמה כאן היא של משפחה מומצאת, במספרים עגולים. כל שיעור בה הוא הנחה להמחשה, לא צפי.
שלב 1: למיין את המסלולים
מהדוח השנתי של הבנק מסמנים כל מסלול באחת משלוש קבוצות: משתנים (פריים, ומסלולים שהריבית בהם מתעדכנת במועד), צמודי מדד, וקבועים לא צמודים. הקבוצה השלישית לא נכנסת למבחן. ההחזר בה ידוע. מסלול שהוא גם משתנה וגם צמוד, כמו משתנה כל חמש שנים צמוד מדד, נכנס לשתי הקבוצות הראשונות ונבדק בשני התרחישים. מי שרוצה להבין לעומק איך כל מסלול מגיב, ימצא את זה במאמר על מסלולי המשכנתא.
ב-AlphaHome: עמוד הנכסים והמשכנתאות מציג כל מסלול עם סוג, ריבית ויתרה, וההחזר החודשי מפוצל לריבית וקרן. זה הבסיס לחישוב על הנייר. המערכת לא מריצה תרחישי ריבית או מדד, ולכן החישוב עצמו נעשה כאן, בבלוק ובטבלה למטה או על דף.
שלב 2: נקודת אחוז אחת ושתיים יותר במסלולים המשתנים
נניח שבמסלולים המשתנים של המשפחה נשארו 400,000 ₪ ל-22 שנה, בריבית של 4.75%. ההחזר: כ-2,445 ₪. בנקודת אחוז אחת יותר: כ-2,674 ₪, תוספת של 229 ₪ בחודש. בשתי נקודות יותר: כ-2,912 ₪, תוספת של 467 ₪. בפועל לכל מסלול יש מרווח, מועד עדכון ותנאים משלו, שכתובים בחוזה ההלוואה, ולכן זה קירוב ולא המספר שהבנק יחשב.
כדי לחשב גם בלי הבלוק: בריבית של 4.75%, כל 100,000 ₪ של יתרה מוסיפים להחזר בערך כך (הנחה להמחשה, לא צפי):
| שנים שנותרו | החזר על כל 100,000 ₪ | בנקודת אחוז אחת יותר | בשתי נקודות יותר |
|---|---|---|---|
| 10 | 1,048 ₪ | +49 ₪ | +100 ₪ |
| 15 | 778 ₪ | +53 ₪ | +107 ₪ |
| 20 | 646 ₪ | +56 ₪ | +114 ₪ |
| 25 | 570 ₪ | +59 ₪ | +121 ₪ |
| 30 | 522 ₪ | +62 ₪ | +127 ₪ |
מכפילים את התוספת במספר מאות האלפים שנשארו. 400,000 ₪ ל-20 שנה, למשל, הם 4 × 56 = 224 ₪ בחודש בנקודת אחוז אחת, קרוב מאוד ל-229 ₪ של המשפחה, שנשארו לה 22 שנה. כשהשנים שלכם נופלות בין שתי שורות, לוקחים את השורה עם יותר שנים: התוספת שם גבוהה מעט יותר, וזה הכיוון הנכון למבחן לחץ.
המסלולים המשתנים שלכם, בנקודת אחוז אחת יותר
ההחזר החודשי
2,445 ₪
245,478 ₪ ריבית לאורך כל ההלוואה
בריבית של 5.75% ההחזר היה 2,674 ₪
הריבית כאן היא הנחה לצורך הדוגמה, לא תחזית.
בבלוק אפשר לקרב את הסכום ואת השנים ליתרה ולתקופה של המסלולים המשתנים שלכם. את התרחיש של שתי נקודות קוראים בעמודה האחרונה של הטבלה.
שלב 3: תרחיש מדד אחד למסלולים הצמודים
במסלול צמוד מדד גם היתרה וגם ההחזר מתעדכנים לפי מדד המחירים לצרכן של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. נניח מסלול צמוד של 300,000 ₪ שמחזיר כ-1,631 ₪. אם המדד היה עולה, כהנחה להמחשה, ב-3% בשנה, ההחזר היה כ-1,680 ₪ (תוספת של 49 ₪) והיתרה כ-309,000 ₪. את המדד בפועל מפרסמת הלמ"ס, ואת הנתונים ההיסטוריים אפשר לבדוק שם.
שלב 4: לשים את ההפרש ליד מה שנשאר בחודש
עכשיו מחברים: בתרחיש הראשון ההחזר גבוה ב-278 ₪ בחודש, בשני ב-516 ₪. כותבים את שני המספרים ליד מה שנשאר לכם בחודש רגיל. האם החודש עדיין נסגר? בכמה?
שלב 5: להחליט מראש מאיפה זה בא
בוחרים קטגוריה משתנה אחת או שתיים שמהן יבוא ההפרש אם התרחיש יקרה: אוכל בחוץ, קניות, מנויים. וכותבים את השם שלהן ליד המספר. מי שרוצה גם כרית, פותח לה יעד חיסכון בשם.
ב-AlphaHome: יעד חיסכון בשם "כרית משכנתא", עם סכום ותאריך יעד, ורכיב יעדי החיסכון בלוח הבקרה מראה כמה הוא עוד צריך בחודש. המספר "פנוי להוצאות עד סוף החודש" בלוח הבקרה הוא נקודת ההשוואה לכל תרחיש.
כרית משכנתא: חצי שנה של התרחיש השני
הזמן עד היעד
11 חודשים
אם עליית ריבית משכנתא משאירה את החודש במינוס
עשיתם את החישוב, והתרחיש השני משאיר את החודש במינוס. זה מידע, לא גזר דין. בדיוק בשביל זה עושים את המבחן ביום רגוע ולא ביום של החלטה. היום בוחרים צעד אחד: כרית קטנה, קיצוץ קבוע אחד, או שיחה עם יועץ משכנתאות או עם הבנק על המשכנתא עצמה. מה שמשפחות במצב הזה מתארות הוא בדרך כלל שילוב של כמה צעדים קטנים; ההחלטה שלכם. וחוזרים למבחן בעוד חצי שנה.
עוד כותרת בלילה, ושוב הבטן מתכווצת. במקום לקרוא אותה שוב, לפתוח את הדף. המספר כבר כתוב שם, וגם הקטגוריה. את התנועה בפועל במועדי שינוי הריבית עוקבים בשורה אחת בתקציב, כמו שמתואר במאמר על החזר המשכנתא החודשי.
מישהו בבית לא רוצה לשבת על זה. לא צריך ערב שלם. מבקשים חצי שעה ומספר אחד: כמה ההחזר יעלה בנקודת אחוז אחת. לפעמים המספר הזה, כשהוא כתוב, קטן בהרבה ממה שדמיינו.
הכותרת הבאה
מי שמחכה לכותרת הבאה יחווה אותה כמו את הקודמת: טלפון בלילה, חישוב בראש, ושום מסקנה. זו לא חולשה. זה מה שקורה כשהחלטה נדחית לרגע הכי פחות נוח לקבל אותה, באמצע הלילה ועם חצי מהמידע.
מבחן לחץ מקדים את ההחלטה ליום רגוע: דף אחד, שני מספרים, שם של קטגוריה, ואם תרצו גם כרית עם שם משלה. הריבית לא תהיה צפויה יותר אחרי חצי השעה הזאת. התגובה שלכם תהיה. וכשהכותרת הבאה תגיע, היא תהיה עוד ידיעה, לא עוד לילה.
השבוע, לקחת את היתרה של המסלולים המשתנים, לחשב, בבלוק למעלה או בטבלה, את ההחזר בנקודת אחוז אחת יותר, ולרשום את ההפרש החודשי ליד שם הקטגוריה שממנה הוא יבוא.
דבר אחד לעשות השבוע
תפתחו את AlphaHome, תרשמו את ההכנסות וההוצאות הקבועות של החודש, ותראו כמה באמת פנוי להוצאה. כל מה שכתוב במאמר מתחיל מהמספר הזה.