קניית דירה בשותפות עם חבר או אח: מה מסכמים בכתב

הקפה כבר התקרר כשמישהו ליד השולחן אמר את זה בקול: "יאללה, קונים יחד. לבד אף אחד מאיתנו לא מגיע להון העצמי, ביחד כן. מה כבר יכול לקרות?" מהצד השני של השולחן הגיע חיוך. חיוך טוב, קצת מתוח, של מי שיודע שלשאלה הזאת יש תשובות ומעדיף לא לשמוע אותן היום.

המחירים מביאים יותר אנשים לשולחן הזה: אח ואחות, שתי חברות מהתיכון, בני דודים שגדלו באותה שכונה. ההון העצמי שנראה רחוק לבד נראה פתאום אפשרי בשניים. ואז מגיע המשפט שסוגר את הנושא: "אנחנו סומכים אחד על השני, לא צריך הסכם". או הגרסה המנומסת שלו, טופס סטנדרטי שמישהו שלח ואף אחד לא קרא עד הסוף. ויש מי שבגלל אותו מתח מוותרים על הרעיון כולו, רק כדי לא לריב.

יש בכם צד שרוצה להיכנס סוף סוף לשוק ולבנות משהו עם מישהו שאתם אוהבים. ויש צד שמעדיף לא לשאול "ומה אם", כי עצם השאלה עלולה להעכיר את האווירה, כאילו מי ששואל כבר מתכנן לברוח. השתיקה הזאת שומרת על משהו אמיתי: הקלילות של עכשיו, החברות כמו שהיא. לכל אחד מהם יש נימוק טוב. המאמר הזה לא אומר לכם אם לקנות בשותפות או עם מי. הוא מסדר את השיחה שמאפשרת לקנות יחד בלי להמר על החברות.

"אנחנו סומכים" הוא לא הסכם שיתוף במקרקעין

השיחה הזאת נדחית, ולא בגללכם. כשמשהו טוב מתחיל, קשה לדמיין את הסוף שלו. חוקרת המוח טלי שרות תיארה ב-2011 את מה שנקרא הטיית האופטימיות: אנשים נוטים להעריך בחסר את הסיכוי שדברים לא טובים יקרו דווקא להם. נישואין, מעבר לעיר אחרת, אובדן עבודה, ילד, הצעה בחו"ל. כל אחד מהם סביר, ובכל זאת, מעל קפה, אף אחד מהם לא מרגיש קשור אליכם.

ושותפות בדירה שונה משותפות בחיים. לבני זוג יש חשבון משותף, יעדים משותפים ושיחה על כסף שחוזרת כל חודש, כמו שמתואר במאמר על תקציב משותף לזוגות. לשותפים בדירה אין את כל זה. כל אחד מנהל משק בית משלו, עם תקציב משלו, ויכול להיות שיום אחד מישהו מכם ירצה, או יצטרך, לצאת.

כשלא מסכמים, ההחלטות לא נעלמות. הן עוברות לכללים הכלליים. חוק המקרקעין עוסק בבעלות משותפת ובפירוק שיתוף, ואת הבסיס אפשר לקרוא באתר כל זכות. אבל הכללים האלה לא נכתבו בשבילכם, על החברות שלכם ועל מה שסיכמתם בעל פה לפני חמש שנים.

הסכם כתוב הוא לא הצבעת אי-אמון. הוא מה שמאפשר לכם להמשיך לסמוך זה על זה גם כשהנסיבות משתנות.

אותו רגע, שתי דרכים

היבט	סיכום בעל פה	חמש תשובות כתובות
אחד השותפים רוצה למכור	ויכוח על מה "סיכמנו"	פותחים את הדף ובודקים מה כתוב
מישהו לא שילם חודש	מבוכה ושתיקה	הסדר שנקבע מראש
הדוד מתקלקל	מי שהיה זמין שילם	חלוקה שכבר הוסכמה
מחלוקת על שווי הדירה	כל אחד מביא מספר משלו	שמאי שהוסכם עליו מראש

סיכום בעל פהחמש תשובות כתובות

סיכום בעל פה

אחד השותפים רוצה למכור

ויכוח על מה "סיכמנו"

מישהו לא שילם חודש

מבוכה ושתיקה

הדוד מתקלקל

מי שהיה זמין שילם

מחלוקת על שווי הדירה

כל אחד מביא מספר משלו

דף אחד, לפני שנכנסים לעורך הדין

מה שצריך להשיג צנוע בכוונה: חמש תשובות כתובות, שכל השותפים קראו ואישרו, לפני הפגישה עם עורך הדין. לא צריך לדעת משפטים, לא צריך להסכים על כל פרט, ולא צריך להפוך את השיחה לחקירה. מה שלא מסכימים עליו מסמנים כשאלה לעורך הדין, וזה בסדר גמור.

מה שזה כן דורש: לא לסמוך רק על "אנחנו מכירים", ולא לדחות את שיחת ה"מה אם" לאחרי החתימה, כשכבר יש כסף על השולחן ומשכנתא על שני השמות.

חמש השאלות של בעלות משותפת בדירה

שאלה 1: מה החלק של כל אחד, ואיך הוא נקבע

לא תמיד מביאים אותו סכום. נניח שאחד מביא 300,000 ₪ להון העצמי והשני 200,000 ₪, ואת ההחזר החודשי מחלקים חצי-חצי. האם החלק נקבע לפי ההון העצמי בלבד, לפי מה שכל אחד ישלם לאורך השנים, או לפי שילוב? ומה קורה כשאחד מקדים תשלום או משלם יותר בשנה מסוימת? כותבים את הכלל במשפט אחד, ולידו דוגמה עם המספרים שלכם.

שאלה 2: מי משלם מה

ההחזר החודשי הוא רק השורה הראשונה. יש ועד בית, ארנונה בחודשים שאף אחד לא גר בדירה, ביטוחים, תיקונים, ופעם בכמה שנים גם צבע או החלפת דוד. ואם אחד מכם גר בדירה, השאלה הגדולה היא אם הוא משלם לשני שכר דירה על החלק שלו, וכמה. קל לדלג עליה היום. קשה מאוד לפתוח אותה אחרי שנה.

שאלה 3: מה קורה כשאחד לא משלם

לא כי מישהו לא בסדר, אלא כי אנשים מאבדים עבודה, חולים, יוצאים לחופשת לידה. כמה זמן השני מכסה? האם זו הלוואה ביניכם שחוזרת, או שינוי בחלק בדירה? ומי מדבר עם הבנק כשצריך? וחשוב לזכור: ההסכם ביניכם לא משנה את מה שכל אחד מכם חתם עליו מול הבנק במשכנתא. מה הבנק יכול לדרוש מכל אחד מכם, שואלים את הבנק ואת עורך הדין.

שאלה 4: איך יוצאים, ומי קודם

האם יש תקופה מינימלית לפני שמותר למכור? אם אחד רוצה לצאת, האם לשני יש זכות ראשונים לקנות את חלקו? איך קובעים את המחיר, ותוך כמה זמן צריך להשלים? כאן נכנס שמאי שבחרתם מראש, כדי שביום עצמו לא כל אחד יביא מספר משלו.

שאלה 5: איך מכריעים מחלוקת

לפני עורך דין ולפני בית משפט יש דרכים שקטות יותר: פגישה עם הדף, גישור, איש מקצוע שהוסכם עליו. כותבים מה הצעד הראשון כשאתם לא מסכימים, כדי שבמחלוקת עצמה לא תצטרכו להסכים גם על איך להתווכח.

עם חמש התשובות הולכים לעורך דין, והוא מנסח. במאמר על בחירת עורך דין לעסקת נדל"ן יש את השאלות ששואלים אותו. מס רכישה ומשכנתא לשותפים תלויים במצב של כל אחד מכם, ואת זה בודקים במקור הרשמי, כמו שמוסבר במאמר על מס רכישה. את ההסכם מנסח עורך דין; ההחלטה שלכם.

חמש השאלות, לשעה אחת יחד

• מה החלק של כל אחד, ואיך הוא נקבע
• מי משלם מה: החזר, ועד בית, ארנונה, ביטוח ותיקונים
• מה קורה כשאחד לא משלם, ולכמה זמן
• איך יוצאים, מי קודם, ואיך קובעים מחיר
• איך מכריעים מחלוקת, ומה הצעד הראשון
• מה שלא הסכמנו עליו מסומן כשאלה לעורך הדין

0 מתוך 6 סומנו

ב-AlphaHome: בעמוד הנכסים כל אחד מכם יכול לרשום את הדירה ואת המשכנתא במשק הבית שלו ולראות כמה ממנה כבר נפרע. לעמוד אין שדה של חלק לכל שותף, ולכן את החלוקה מחזיק ההסכם הכתוב ולא המערכת: השווי הנקי יכלול את הדירה כולה, והוא לא החלק שלכם. כשמנהלים את הוצאות הדירה במשק בית משותף, מזמינים את השותף במייל וקובעים לכל עמוד הרשאה (מוסתר, צפייה או עריכה), ולוח הבקרה מראה מי רשם כל הוצאה.

כשהחיים זזים והשותפות נבחנת

שלוש שנים אחרי, אחד מכם מתחתן ורוצה לצאת. השני לא מוכן, לא כספית ולא רגשית. איך חוזרים לשולחן: זה לא כישלון של השותפות. זה בדיוק התרחיש שכתבתם עליו. היום: לפתוח את ההסכם במקום את הוויכוח, ולקבוע פגישה אחת עם הדף על השולחן. לפעם הבאה: פגישה שנתית קצרה שבה קוראים את ההסכם יחד ובודקים אם משהו השתנה בחיים של מישהו.

באמצע השאלה השלישית מישהו נפגע: "מה, זה נראה כאילו לא אשלם?" איך חוזרים לשולחן: השאלה היא על נסיבות, לא על אופי. היום: לעצור, לומר את זה בקול, ולעבור לשאלה הבאה; את השלישית מסמנים לעורך הדין. לפעם הבאה: פותחים את השיחה כשכל אחד אומר ממה הוא חושש, לפני שמגיעים לסעיפים.

אחד שילם על תיקון מהכיס, ואף אחד לא רשם. אחרי שנה יש תחושה שמישהו נושא יותר. איך חוזרים לשולחן: תחושה היא לא מספר. היום: לרשום את מה שזוכרים, עם תאריך וסכום. לפעם הבאה: כל הוצאה של הדירה נרשמת במשק הבית המשותף באותו שבוע, כך ששניכם רואים את אותו דף.

מה שומר על החברות אחרי החתימה

מה שמחזיק שותפות בדירה הוא לא כמה אתם אוהבים זה את זה. אתם אוהבים, אחרת לא הייתם יושבים על הקפה הזה. מה שמחזיק אותה הוא דף עם חמש תשובות, עורך דין שניסח אותן, ומקום אחד שבו כולכם רואים את אותם מספרים.

שותפות בעל פה נגמרת בדרך כלל כמו כל שותפות בעל פה: בשיחה קשה שאף אחד לא התכונן אליה. שותפות כתובה יכולה להיגמר בשיחה רגילה, ולפעמים לא להיגמר בכלל.

השאלה "ומה אם" לא מאיימת על החברות. היא מה שמאפשר לה לעבור חתונה, מעבר דירה ומכירה בלי לשאת על הגב משא שלא נועד לה. מי שכתבו את התשובות לפני החתימה לא צריכים לבחור, ביום הקשה, בין הדירה לבין החבר. ההחלטה אם לקנות יחד נשארת שלכם.

השבוע: לשבת יחד שעה אחת ולכתוב תשובה לכל אחת מחמש השאלות. מה שאין עליו הסכמה, מסמנים כשאלה לעורך הדין.